消費品類REITs的發(fā)行量顯著上升，商貿零售進入存量競爭

至2024年，消費品類REITs的發(fā)行量顯著上升。迄今為止，已有六只消費基礎設施REITs成功投入市場，總發(fā)行規(guī)模超出145億人民幣，其中四只已開始交易。當前發(fā)行的消費REITs的底層資產(chǎn)主要涵蓋百貨商場和購物中心。

業(yè)內專家分析認為，從全球成熟的REITs市場經(jīng)驗來看，消費REITs資產(chǎn)規(guī)模龐大，并且市場化的程度很高。觀察國內零售百貨的發(fā)展趨勢，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，老的百貨商店面臨巨大的經(jīng)營壓力，迎來關門潮，但仍有不少百貨商店通過創(chuàng)新求變，不斷刷新銷售記錄。在存量的競爭背景下，消費基礎設施REITs產(chǎn)品的供應增加，這也反映出市場對這個資產(chǎn)類別的喜愛和期待。

發(fā)行速度加快
公募REITs的發(fā)行市場在今年有了顯著的回暖。根據(jù)第一財經(jīng)和Wind的數(shù)據(jù)，截至8月9日，年內已有13只公募REITs成功發(fā)行，其中六只是消費類REITs，占比超過40%。

從全球成熟的REITs市場經(jīng)驗來看，消費REITs資產(chǎn)規(guī)模龐大，市場化程度高，扮演著不可或缺的角色。

標普全球評級發(fā)布的分析報告認為，中國的商業(yè)地產(chǎn)REITs（包括購物中心、百貨商場和農貿市場等）起步較晚，目前只有四只上市交易。但該評級機構對中國商業(yè)地產(chǎn)REITs持樂觀態(tài)度，預測這類項目的底層資產(chǎn)價值可能超過5萬億美元。

在新發(fā)行的市場中，華夏首創(chuàng)奧萊消費REIT和華安百聯(lián)消費REIT在公眾投資者發(fā)售部分均提前結束募集，分別實現(xiàn)了網(wǎng)下發(fā)售份額的6.3倍和1.48倍的超額認購。

此外，今年8月1日，基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目正式從試點階段轉入常態(tài)化發(fā)行階段。行業(yè)普遍認為，這一規(guī)定為消費基礎設施REITs的資產(chǎn)組合提供了更大的靈活性。

具體來看，新政策允許消費基礎設施中與消費基礎設施物理上不可分割、產(chǎn)權上屬于同一發(fā)起人的酒店和商業(yè)辦公用房納入項目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積的比例原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。

二季度業(yè)績穩(wěn)定
在二季度，消費基礎設施領域的REITs業(yè)績相對穩(wěn)定。

具體來看，業(yè)績較好的華夏華潤商業(yè)REIT在報告期內實現(xiàn)收入1.74億元，凈利潤0.11億元。累計可供分配金額為8666萬元。按募集規(guī)模計算（對應發(fā)行價格6.902元/份），相應的年化分派率達到5.05%。

中金印力消費REIT收入約為7247.9萬元，凈利潤約為464.96萬元，報告期內可供分配金額約為3680.99萬元。

中金公司的研究報告分析稱，二季度上市消費基礎項目整體經(jīng)營相對穩(wěn)定，這主要得益于項目的主動運營管理能力，例如通過招商管理調整業(yè)態(tài)組合，策劃活動吸引客流等多重措施。然而，從整體行業(yè)環(huán)境來看，上半年我國消費呈現(xiàn)修復趨勢，但修復動能趨弱，社會消費品零售總額累計環(huán)比從2月份的5.5%下降至6月份的3.7%，消費信心仍有待提升。

華夏基金分析稱，消費REITs與產(chǎn)業(yè)園、保租房及物流REITs同為產(chǎn)權類REITs，其分紅主要來自底層項目的租金收入。消費類REITs的商業(yè)項目租戶多為品牌商，其租金收入與商場的銷售額及客流密切相關。收益模式往往涉及聯(lián)營及抽成業(yè)務，營業(yè)收入的驅動因子更為多元。此外，商業(yè)的經(jīng)營業(yè)績與居民消費能力及消費意愿緊密相關，這使得消費REITs成為反映消費市場動態(tài)的重要指標。
(來源：diyicaijin)