消費(fèi)品類(lèi)REITs的發(fā)行量顯著上升，商貿(mào)零售進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)

至2024年，消費(fèi)品類(lèi)REITs的發(fā)行量顯著上升。迄今為止，已有六只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功投入市場(chǎng)，總發(fā)行規(guī)模超出145億人民幣，其中四只已開(kāi)始交易。當(dāng)前發(fā)行的消費(fèi)REITs的底層資產(chǎn)主要涵蓋百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，從全球成熟的REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，消費(fèi)REITs資產(chǎn)規(guī)模龐大，并且市場(chǎng)化的程度很高。觀察國(guó)內(nèi)零售百貨的發(fā)展趨勢(shì)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，老的百貨商店面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，迎來(lái)關(guān)門(mén)潮，但仍有不少百貨商店通過(guò)創(chuàng)新求變，不斷刷新銷(xiāo)售記錄。在存量的競(jìng)爭(zhēng)背景下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的供應(yīng)增加，這也反映出市場(chǎng)對(duì)這個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別的喜愛(ài)和期待。

發(fā)行速度加快
公募REITs的發(fā)行市場(chǎng)在今年有了顯著的回暖。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)和Wind的數(shù)據(jù)，截至8月9日，年內(nèi)已有13只公募REITs成功發(fā)行，其中六只是消費(fèi)類(lèi)REITs，占比超過(guò)40%。

從全球成熟的REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，消費(fèi)REITs資產(chǎn)規(guī)模龐大，市場(chǎng)化程度高，扮演著不可或缺的角色。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)發(fā)布的分析報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)REITs（包括購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）起步較晚，目前只有四只上市交易。但該評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)REITs持樂(lè)觀態(tài)度，預(yù)測(cè)這類(lèi)項(xiàng)目的底層資產(chǎn)價(jià)值可能超過(guò)5萬(wàn)億美元。

在新發(fā)行的市場(chǎng)中，華夏首創(chuàng)奧萊消費(fèi)REIT和華安百聯(lián)消費(fèi)REIT在公眾投資者發(fā)售部分均提前結(jié)束募集，分別實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)下發(fā)售份額的6.3倍和1.48倍的超額認(rèn)購(gòu)。

此外，今年8月1日，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目正式從試點(diǎn)階段轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行階段。行業(yè)普遍認(rèn)為，這一規(guī)定為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)組合提供了更大的靈活性。

具體來(lái)看，新政策允許消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施中與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上屬于同一發(fā)起人的酒店和商業(yè)辦公用房納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積的比例原則上不得超過(guò)30%，特殊情況下最高不得超過(guò)50%。

二季度業(yè)績(jī)穩(wěn)定
在二季度，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定。

具體來(lái)看，業(yè)績(jī)較好的華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入1.74億元，凈利潤(rùn)0.11億元。累計(jì)可供分配金額為8666萬(wàn)元。按募集規(guī)模計(jì)算（對(duì)應(yīng)發(fā)行價(jià)格6.902元/份），相應(yīng)的年化分派率達(dá)到5.05%。

中金印力消費(fèi)REIT收入約為7247.9萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約為464.96萬(wàn)元，報(bào)告期內(nèi)可供分配金額約為3680.99萬(wàn)元。

中金公司的研究報(bào)告分析稱(chēng)，二季度上市消費(fèi)基礎(chǔ)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，這主要得益于項(xiàng)目的主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理能力，例如通過(guò)招商管理調(diào)整業(yè)態(tài)組合，策劃活動(dòng)吸引客流等多重措施。然而，從整體行業(yè)環(huán)境來(lái)看，上半年我國(guó)消費(fèi)呈現(xiàn)修復(fù)趨勢(shì)，但修復(fù)動(dòng)能趨弱，社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)環(huán)比從2月份的5.5%下降至6月份的3.7%，消費(fèi)信心仍有待提升。

華夏基金分析稱(chēng)，消費(fèi)REITs與產(chǎn)業(yè)園、保租房及物流REITs同為產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs，其分紅主要來(lái)自底層項(xiàng)目的租金收入。消費(fèi)類(lèi)REITs的商業(yè)項(xiàng)目租戶多為品牌商，其租金收入與商場(chǎng)的銷(xiāo)售額及客流密切相關(guān)。收益模式往往涉及聯(lián)營(yíng)及抽成業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)收入的驅(qū)動(dòng)因子更為多元。此外，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與居民消費(fèi)能力及消費(fèi)意愿緊密相關(guān)，這使得消費(fèi)REITs成為反映消費(fèi)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的重要指標(biāo)。
(來(lái)源：diyicaijin)